打造“都成快铁”沿线,提升成都休闲旅游业品质
作者:   发布日期:2010-04-27 14:07:55   查看次数:25672 次
摘 要:

      成都至都江堰城际快速铁路(以下简称“快铁”)是四川灾后重建的第一大项目、国家启动内需4万亿投资的重大项目之一,已于2008年底动工,将于2010年5月12日汶川地震两周年时投入运营。
      建设长57公里的“快铁”的目的,是为了推进城乡统筹发展、促进灾区旅游资源开发、推动灾区经济发展。但是,“快铁”的建设可能引发成都交通、生活、出行、消费、业态的巨大变化,从而带来城市区域发展的巨大商机:“快铁”沿线3个区市县——金牛区、郫县、都江堰三地(以下简称“金-郫-都区域”),会因“快铁”的建设而商业价值倍增;各地游客能够乘坐最先进的轨道交通工具便捷的到达景区,沿线1300km2的居民也能够廉价、便捷的进入城区,“快铁”区域独特的上风上水、生态、水域一旦搭上“快铁”这一巨大的公共人流交通,必将引起经济社会的变化,因此需要提前关注、先行规划。如果能以先进的理念,科学的规划“快铁”沿线的开发建设和产业布局,把“快铁”沿线的城市建设、产业发展与青城山-都江堰得天独厚的旅游资源加以整合,并辅以适当的政策措施与投入,充分挖掘“快铁”所带来的巨大的经济价值和社会价值,则不仅可以使原有的旅游资源发挥作用,还可以开发出新的旅游资源,并带动沿线1300km2区域尽快实现城乡一体化;沿线1300km2很有可能成为成都新型城市化示范区,成为以生态文化旅游为主的现代服务业经济带,进而可持续的推动灾区经济发展。
        一、重新认识“快铁”沿线地区优势,探索“全域成都”的实现路径
        1、重新认识“快铁”沿线的地区优势
      “快铁”沿线的金牛区、郫县、都江堰三地,山水相连,平畴沃野,自成都称天府以来,这里即是天府的心脏。金温江、银郫县,天府水源都江堰,一直是成都平原富饶的农耕经济沃土。上个世纪九十年代,成都做出“向东、向南发展”的决策后,金-郫-都区域被视为成都的粮食和蔬菜农业区、上风上水的城市后花园。但是,2000年以后,该区域的经济发展情况明显好于成都市。1998年该区域每平方公里地区生产总值仅为成都市的95.6%,到了2007年已是成都市的138.1%,十年间单位产出比值提高了42.5个百分点(详见表1)。

沿线金--都区域
占成都市的比值%
期间
增减
1998
2007
1998
2007
面积( km2
1752
1752
14.14
14.14
0
产业人口(万人)
157.21
183.23
15.77
16.38
+0.61
地区生产总值(亿元)
149.24
649.33
13.53
19.53
+6.00
社会消费和零售总额(亿元)
53.45
280.04
11.85
20.63
+8.78
全社会固定资产投资(亿元)
89.24
474.09
24.00
19.17
-4.83
地方财政一般预算收入(亿元)
6.35
31.9
11.82
11.14
-0.68
居民存款余额(亿元)
90.31
586.54
14.57
23.78
+9.21
表1 金-郫-都区域在成都经济中的比重变化

      从表1可知,“快铁”沿线经济发展和财富聚集能力强。1998—2007年的十年间,尽管由于成都向东向南发展的决策对“快铁”沿线金-郫-都区域产生了一定的不利影响,投入占比明显减少,但是该区域的经济增长速度和财富聚集能力却显著高于全市水平。另外,该区域的人口聚集,如果加上暂住人口,金牛区约120万人,郫县约90万人,都江堰约80万人,合计290万人,约占全市人口的1/5;人口密度约为2231人/km2,约为全市人口密度1130人/km2的一倍。概言之,该区域以占全市1/7的幅员,聚集了全市1/5的人口和财富,说明该区域不仅是农耕时代的天府精华,也是市场经济青睐的沃土。
      “快铁”沿线文化资源丰富。“快铁”位于成都平原中轴线,是辉煌的古蜀文明的源头,金-郫-都区域保存着古蜀先民进入成都平原的遗迹和传统,保存着从李冰治水而辉煌的自秦汉唐宋元明清至民国历史长河的留存习俗,是典型的天府蜀文化聚集区,几乎可以发掘出封建社会各个时期的文化元素。文化部国际对外合作公司倡议的国际休闲文化度假区,以及道家文化休闲度假区,都确定在成都“快铁”沿线。
      “快铁”沿线生态环境极佳。“快铁”与都江堰灌区的柏条河、走马河(清水河上游)交叠缠绕,生态环境奇佳,是成都市的绿色生态屏障,是成都市市民的饮用水水源区,水质常年保持一类,为国内外大城市所罕见;沿线区域空气清洁、凉爽,炎热夏季的温度比成都市内低3-6°C,历来是成都市民避暑的首选之地。国家环保总局于1996年2月正式批准设立“成都市温郫都生态示范区”,并于2005年通过了复查考核(现全国仅有两处生态示范区,另一处为河北省廊坊市)。
      2、探索“全域成都”的实现路径
      “全域成都”概念的提出,为成都的城乡一体化、城乡统筹指明了一个发展方向。但是,要实现“全域成都”,必须要寻找到切实可行的路径和抓手。我们以为,以“快铁”建设为契机,科学规划金-郫-都1300km2的区域开发,促进各种资源向高品质旅游休闲业整合、集中,可以成为实现“全域成都”的路径和抓手。
      “快铁”的通行价值,首先是实现了远距离交通的快速和便捷。美国学者屈菲尔提出的“45分钟定律”称:城市的规模取决于人们在其中移动的难易程度,大多数人日常出行的心理忍受时间为45分钟。当代城市和城际轨道交通的出现,解决了大城市的“45分钟定律”问题。城市轨道交通以市区地铁线M、市区轻轨线L、郊区快铁线S为代表,时速一般在200km/h左右,开行动车组列车。伦敦、香港、东京等城市发展的经验表明,方便快捷的M、L、S出行方式,能够大大降低出行成本,完全可以取代私家车。成都“快铁”建成后,都江堰和郫县到达成都市区只需要20分钟、5元钱左右,使得成都西部城区和郊区的距离障碍消失,城市化速度和城乡一体化的融合速度会大大加快,都江堰、青城山及“快铁”沿线的旅游休闲业会得到极大的发展,并可能在1300km2范围内率先实现局部“全域成都”。 
      快铁的商业价值在于能够高度聚集人流,使城市居住格局和购房区域选择发生重大变化。根据北京地铁5号线、香港中环—金钟—铜锣湾地铁线的经验,一般地铁、快铁开工建设后,沿线房价涨幅就高达55%以上,开通后沿线物业租金价格迅速上扬一倍。成都的“快铁”可以使饱受中心城区高房价和郊区交通不便困扰的年轻上班族、外地留蓉大学毕业生、进城务工有成者成为“快铁族”,选择在快铁沿线置业。如果“快铁”沿线的商业、教育、医疗等城市配套设施随之跟进并完善,将会长期的吸引更多的“快铁族”在沿线置业,并提升远郊土地价值。其实,“快铁”起始点的金牛区,其一、二、三环路郊区农村嬗变为城市,就是抓住了一、二、三环路交通改善的机遇。“快铁”的动工与运营,则再次把这样的机遇摆到了沿线1300km2的大区域面前。今日“快铁”线经过的大部分地区,正处于1990年金牛区的状态,如果转变观念,因地制宜,从实际出发,抓住“快铁”线建设良机,大力发展现代服务业,则金-郫-都区域可获得更大的发展后劲,“全域成都”也可实现局部突破。
      二、整体规划“快铁”沿线的区域开发,推动成都休闲旅游业的全面提升的建议
      为了充分挖掘、整合“快铁”沿线的价值,促进沿线旅游休闲业的全面提升,推动“全域成都”实现局部突破,我们建议:
      1、建议把“快铁”沿线定位于“百里生态田园大道”,打造业态多样的高品质休闲旅游业
      地方政府深谙土地的价值。土地从农业用地转为城市用地,其利润差异上百倍,因此,地方政府往往千方百计的向国家多要城市用土地指标。实际上,土地的价值不是单由其“量”来决定的,更大程度上是由其“质”来决定的。不同城市的土地价值不同,即使同一城市,土地的价值也是同“量”不同“质”,更不同“价”,这就是房地产商一再强调的“口岸”的意义。政府在不可能大规模获取土地的“量”进行开发时,应注重从土地的“质”上做文章,全面提升土地的质量价值。
      “快铁”沿线建设的理念,应是精明的保护与聪明的开发相结合。57公里“快铁”,从北站出发经金牛区、郫县、都江堰,直到青城山,宛如一条丝带,将金-郫-都三地的土地串联起来;“快铁”的14个站点,犹如丝带上的14颗珍珠,熠熠生辉。“快铁”沿线的土地价值,取决于这条丝带的品质,也取决于这14颗珍珠的品质。丝带的品质,在于生态,在于田园风光,在于业态多样的休闲旅游产品;珍珠的价值,在于良好的宜居环境,若能用绿色丝带串起珍珠,形成一条“百里生态田园大道”,那么“快铁”沿线的土地价值将会代代倍增下去。为了便于操作,我们建议将金牛区、郫县、都江堰全部纳入、整体规划。其中,北至柏条河、南至清水河的“快铁”沿线,作为规划的主轴线;“快铁”的14个车站,定位为商业广场和居住区。
      “快铁”形成的“百里生态田园大道”,不仅在于要提供交通、生产和经济功能,更在于要给市民、游客提供全面的生态和文化的服务与享受。在充分尊重和保存河流水系、生态走廊、林盘、园地、湿地、农田等所提供的生态服务功能的前提下,充分考虑沿线各镇甚至村落的文化风貌,使每一亩土地都有其多种功能,并综合发挥效益。比如,可以做高端休闲健康产业:农田可以是城市的绿地,绿地可以是休闲健康产业的载体;可以做高端乡村旅游、度假旅游产业:把林盘的民居建成乡村旅游度假酒店,菜地和果林变成度假体验农耕文化的道具。精明的保护与聪明的开发相结合的理念,在农科村、三道堰、青城山麓等地的建设中已有所体现,现在的问题是要把这种理念贯穿、覆盖到“快铁”沿线1300km2的更大区域范围,把“快铁”沿线建成如像英国霍华德那样的“田园城市”,成为全国独一无二的高端休闲、度假、旅游目的地。
      “快铁”沿线14个车站,有7个在城区,7个分布在沿线的镇上。“快铁”投入运营后,这些地方的交通将十分便捷,具备作为商业广场和“快铁族”居住区的开发条件。如果采用香港“地铁+物业”的模式对14个车站进行多组团开发,不仅可以获得14个升值空间比较大的组团式开发地盘,而且由于农田、菜地、林盘穿插、散落其间,一条“快铁”穿过,这14个站点及周边区域将可成为“快铁”沿线最具商业开发价值的土地。
      粗略估计,一条“百里生态田园大道”、14个商业广场的面积,约在400 km2左右,已经超过了二环路内的老城区面积。如能实现,成都主城区将呈大树状结构,“快铁”沿线是粗壮的“树干”,老城区将成为巨大的“树冠”,由于“树干”根系的上风上水的生态环境得到保护和优化,“树冠”的城区将可享受到更为良好的生态环境,整个城市的土地品质将得到提升,成都将可能成为以休闲宜居著称的城市、以现代服务业为标志的智力城市。
      2、建议以“快铁+物业”模式开发车站商业广场,建设与高端旅游休闲业相适应的“田园城市”
      “快铁”的14个车站,是“百里生态田园大道”中最具商业价值的宝地。建议吸取香港“地铁+物业”的经验模式,对其进行重点开发。据报道,香港地铁是世界上唯一盈利的城市地铁,香港地铁公司每开通一条地铁线路,都要先向政府取得开发车站上层空间的权利,然后寻找地产商共同开发车站及其上层空间物业;出售物业所得利润由地铁公司和开发商分享,管理物业的收入则成为地铁公司的滚滚财源。
      未来“快铁族”的主体应该是工薪阶层,包括城市化的新增人口,他们是城市人口的重要组成部分。建议政府抓住当前拉动内需的机会,在14个靠近车站商业广场的合适位置,超前规划不同档次的住宅小区,建设目标要兼顾与高端休闲旅游业的配套与协调,吸纳沿线54万农民和未来的“快铁族”。像海南省的“一号工程——东环快铁”那样,把“快铁”沿线的开发建设做成扩大内需、助楼市复苏的成都版民生工程。
      由于“快铁”的投资有相当部分是铁道部投资,建议政府及早准备“快铁”沿线区域的开发规划和商业计划书,吸引铁道部不仅参与修建快铁,还参与沿线的开发。如果能吸引铁道部投资参与“快铁”沿线开发,则沿线的开发速度会大大加快。
      3、建议发挥“快铁”对远郊土地价值的提升作用,规划远郊高档别墅区
      “快铁”终端的大青城山麓,在“快铁”建成后,仅20分钟就可抵达,成都市民向往的回归自然可轻松变现,享誉中外的都江堰-青城山与周边500km2的大青城山区(含虹口、龙池)移步可达,“快铁”对远郊区域的土地价值的提升作用不言而喻。
      根据凯恩斯的观点,家庭要节俭,但国家还是需要奢侈品和奢侈消费来拉动经济的。在成都这样的大城市里,事实上存在一个富人群体,满足他们的消费需求,对推动本地经济发展是有好处的。“快铁”终端的大青城山麓,以及虹口、龙池的部分山区,有大约500km2面积,包括柏条河、清水河的一些地段,其自然生态条件非常适合建高档别墅小区。建议政府在此区域规划低密度高档别墅区,以更大限度的利用“快铁”资源,发挥“快铁”对远郊土地价值的抬升作用。聚源和三道堰的“画家村”,农科所的“今日田园”,已是成功的榜样,现在已到了放大榜样的时机。
      4、建议大力发展“快铁”沿线的现代服务业,促进区域产业发展
      “快铁”沿线金-郫-都区域的服务业比较发达,但是,要实现“全域成都”的突破,还需要大力发展现代服务业,才能更好的解决金-郫-都区域的经济社会发展和就业。
      从三次产业的产品结构与就业结构看,金牛区、郫县、都江堰均已整体进入工业化中期。但是,比较金牛区与郫县的发展轨迹,可以看到其中的差异。1998至2007年十年,郫县发展迅速,成绩骄人,但与金牛区相比仍相形见绌:十年间金牛区的GDP平均增长速度是20.96%,是郫县的1.55倍,占全市GDP的11.19%,而郫县则仅由1998年占4.9%,上升到2007年占4.84%;1998年两地人均生产总值几乎相等,但2007年金牛区是郫县的1.83倍;经济综合竞争力指数2005年金牛区就已为郫县的2.3倍。如果再考虑到金牛区户籍人口和暂住人口的聚集能力和就业容纳能力,金牛区这种发展途径的经济效益和社会效益似乎更好些。
      金牛区1990年建区,作为原成都市的郊区,当时基本上是一个农业区。现在,金牛区已是省、市经济第一区,城市化率100%。金牛区的发展主要是以城市化发展为核心,以第三产业为主导,以物流、市场、基础设施等城市服务业为动力。实际上,金牛区现在的工业增加值也只有郫县的80%,但是第三产业增加值是郫县的5倍。从比较的结果看,工业化的发展思路似有重新认识的必要,以后工业时代(或称信息时代)的现代服务业拉动经济发展、带动城乡一体化,似可成为“全域成都”的一个思路。
      5、建议成立“快铁”百里生态田园大道建设领导小组,统筹跨区域规划建设
      由于百里生态田园大道是跨行政区域规划建设,建议成立“快铁”区域建设领导小组,统一进行“快铁”沿线金牛区、郫县、都江堰的全域规划,指导创立“快铁”土地银行,统一开发经营沿线土地。
      建议成立专门的“快铁”经营公司,不仅经营“快铁”,还经营“快铁”的相关物业,如沿线的河滨公园、车站商业广场、住宅小区等,为弥补“快铁”营运经费而开展相关经营活动。
      建议成立专门的专家团队,采用市场化运作手段,大力发掘“快铁”沿线不同时期的文化资源,依托青城山-都江堰得天独厚的生态环境资源,结合现代先进的休闲度假旅游模式,整体打造高品质成都造的休闲、度假旅游品牌,打造“快铁”沿线以生态文化、休闲度假旅游为主的现代服务业经济带。

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