政协大会集体提案:关于加强成都市直管公房管理的建议
作者:九三学社成都市委员会   发布日期:2011-05-10 10:12:50   查看次数:22292 次
摘 要:

 

一、全市直管公房的现状及问题
成都市直管公房是指由市公共住房管理中心和县(市)区房管或者国资部门直接管理的成套公有住宅房屋和非住宅房屋。据统计,目前全市14个区(市)县直管公房建筑面积225.76万平方米,计租面积(使用面积)183.59万平方米,公房租赁户为40914户,居住总人数9.23万人。其中,中心城区(包括锦江、青羊、武侯、成华、金牛和高新区)直管公房建筑面积136.71万平方米,计租面积(使用面积)107.35万平方米,公房租赁户为25819户,居住总人数5.46万人。
直管公房是政府住房保障工作解决城市低收入住房困难家庭的重要房源。但是,由于时间跨度、历史变迁、政策调整等因素的影响,全市直管公房管理面临的情况十分复杂,问题特别突出,主要是:
1、管理缺失。直管公房管理部门无法施加有针对性的管理,直管公房管理整个处于混乱、无序、真空、失控的状态。
2、维护成本高,以租不能养房。大量直管公房的建房历史和使用时间久远,房屋自然破败和人为损坏现象严重,维修费用越来越高,而租金低廉、拖欠严重,连人工费用和维护成本都难以为继,房屋的维护管理跟不上,形成大量危房或者危险不确定、安全无保障的房屋。
3、资源浪费、资产流失现象突出。直管公房的功能在于保障困难家庭解决住房问题,而现有直管公房大量被有多处住房的人占据,使得真正有困难的人得不到住房安置保障,而廉租公房又以市场租金标准被转租,导致直管公房租金收益流入私人腰包,造成国有资产流失。
4、遗留问题多、社会矛盾大。直管公房因其历史形成的复杂原因,房屋的权属存在诸多争议,特别是公私合营房、经租房、代管房的原产权人,以及有偿取得直管公房使用权的承租人,产权归属异议、权属之争时有发生。公房使用者,有的一直居住使用至今,有的通过转让并经房管部门登记有偿取得公房使用权,有的是原承租人的继承人或者指定居住人,相当数量的公房使用者把公房视为家庭所有的财产,擅自改扩建,非法转让、转租获利。这些问题已经成为直管公房管理的隐患,一旦需要城市规划、拆迁、改造、收回时,就会涉及直接的利益冲突,阻力很大,容易引起和激化社会矛盾。
5、制度不配套,管理不统一。历年来形成的直管公房管理制度比较零散,制度之间不配套,使得直管公房的管理不规范、不统一。直管公房的管理部门有是国资委、房屋管理公司、房管局、房管所及市公共住房管理中心,主管部门不同,依据的制度文件也不同,容易引发争议。
二、加强直管公房管理的建议
1、切实搞好基础数据清理普查,建立准确、全面、科学的直管公房基础数据库,为科学决策、科学管理提供依据。各区(市)县房管、国资和有关部门必须按照市政府的统一要求,在市房管局的具体指导下,对全市所有直管公房进行全面清理普查,调查核实原承租人的住房、收入、人口等情况,重新登记符合住房保障政策的直管公房承租人,建立纸质档案和电子档案,纳入住房保障体系,实行动态跟踪管理。对已经不符合住房保障控制标准的原承租人或者使用人,也要进行逐户登记,再区分不同情况,分类处理,制定具体解决办法和工作日程表。
2、理顺直管公房的管理关系,建立集中统一的直管公房管理体系。
建议由市房管局牵头,各区(市)县房管局具体进行,在对全市直管公房进行清理普查、摸清底数、掌握现状的基础上,统一建立直管公房档案,并报市国资委和公共住房管理中心、住房保障中心备案。
建议取消市级直管公房,以区(市)县为单位,组建公房管理公司,负责公房划拨采购、租金管理、房屋维修、拆迁置换、销售运营,资产处置和财务核算由区(市)县国资办主管,房管业务由同级房管局指导,市房管局负责政策协调和监督检查,与住房保障系统对接,实行公司化管理、市场化运作,租金收入、资金归集体使用、拆迁补偿款采取“收支两条线”,纳入同级财政专项资金预算监督管理。
建议开展制度清理排查,废止已经不适应现代公共房屋管理的制度文件,制定合法有效、协调统一的管理依据。要围绕重点治理违规转让、转租、借用、强占直管公房的行为,建立有针对性的管理制度、处理规则和制裁方式。同时,对于直管公房的租金管理、基本维修、住房保障退出机制,也要建立相应的制度规范,明确相关各方的权利义务。
建议加强直管公房的改革步伐,实现直管公房和住房保障的快速对接。结合现代住房保障制度的建立与完善,对直管公房的准入制度、使用制度、退出制度进行系统改革,实现直管公房制度与住房保障制度有机衔接,使直管公房成为保障住房的重要房源。根据《成都市人民政府关于发展公共租赁住房的实施意见》,应通过使用权回购、旧房改造、异地置换、拆迁安置、原地重建等方式,将直管公房纳入公共租赁住房的重要房源,按现行控制标准和申请审批程序进行配租。
建议实行区别对待,妥善处理直管公房的历史遗留问题。在清理普查中,除原承租人继续居住直管公房并符合住房保障控制标准的外,对其他使用人应当按照“新房新标准、老房老办法”的原则,区别对待,妥善处理。符合住房保障政策、确实存在住房困难的新住户,可以重新登记建立直管公房租赁关系,拖欠的租金如数清缴,同时解除与原承租人的租赁关系。不再符合住房保障控制标准的原承租人或者使用人,应当无条件退出公房;符合房改政策规定条件的,可以参照经济适用房价格标准扣除房屋折旧后作价购买;有偿取得使用权的,可以由政府按照房屋市场价格(不含土地价格)回购,也可以由使用人补足房屋市场差价(含土地出让金)后过户房屋产权。回购资金或者出售公房收入,列入住房保障专项资金收支管理。存在权属争议的直管公房,应当根据有关政策进行复查。确实属于私人产权的,应当报经政府有关部门决定,按政策规定处理。除此之外,所有直管公房产权必须明确其国有资产性质,禁止任何人非法占用或者转让、转租、借用,对违反规定占用公房的,按规定限期清退,拒不退还的,按市场租金标准加收租金或者依法强制执行,并追究相关责任。承租人拖欠租金,经催缴仍不缴纳的,通过司法途径解决;拖欠租金超过6个月的,依法解除租赁关系,收回房屋。
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